サンハーツコーポレーション株式会社

 

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不動産Q

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お客様からよくご質問を受ける事をまとめてみました。参考にしてください。
又これ以外のご質問もお寄せ下さい。

 1.掲載物件に関すること

  Q.外観写真だけの物件と、室内写真が載っている物件がありますがどう違うのですか。

A.

出来るだけ詳細な情報を掲載する様に努めておりますが、プライバシーの問題もあり居住中の物件は基本的に外観のみとし、所有者の方の了承を得られたもののみ室内写真を掲載しております。室内写真の有無が物件の良否に関係するものではございません。

  Q.価格はどうやって決めているのですか。

A.

取引事例、公的な地価基準、査定マニュアルなどを基に物件に応じて価格査定した上で、売主様と協議をして決めています。売り出し価格は出来るだけ査定価格に合わせて頂くようにお願いしておりますが、売り主様個々の事情もありますので、必ずしも査定価格=売出し価格ではありません。

  Q.価格の交渉は出来るのですか。

A.

売り出し価格やローンの残債など物件毎に事情が異なりますので一律には言えませんが、仲介業者として中立な立場で最大限交渉させて頂きます。ローンの残高などからして物理的にお値引きが可能な状況の場合は、いく分かの価格交渉に応じていただけるケースが多くなっています。

  Q.問合せや資料請求はどうやってすればいいのですか。

A.

お問合せフォームでの送信、E-mail、お電話、FAX等々どのような方法でも結構ですのでご連絡下さい。こちらからのご連絡方法についてご希望がありましたら、その旨お知らせいただければご指定の通りいたします。最近ではメールでのやり取りが大変多くなっております。無理にお勧めすることはございませんので、お気軽にお問合せ下さい。

 2.広告表示に関すること

  Q.不動産広告は信用しない方がいいと聞きますが実際はどうなのですか。

A.

不動産の広告は 『不動産の表示に関する公正競争規約』 によって広告表示基準が細かく定められています。例えば、駅から徒歩○○分の表示は80mを1分として換算表示する事や、最高、特選、完全・完璧、掘出し物などの具体的・客観的事実のない特定用語の使用禁止、その他多岐に渡って細かく決められています。広告が疑わしい様でしたら避けられた方がよいかもしれません。

  Q.物件の表示価格の他に消費税がかかるのですか。

A.

個人の方など課税事業者以外の方が売主の物件は非課税ですが、課税事業者が売主の場合建物部分の価格に対して課税されます。しかし価格はすべて総額表示する事になっており、消費税は表示価格に含まれておりますので、別途消費税が掛かることはありません。

  Q.取引態様で媒介(仲介)と売主がありますがどう違うのですか。

A.

媒介と表示しているものは当社が所有者の方から物件の売却依頼を受け、一般市場に売り物件としてご紹介しているものです。この場合当社が媒介(仲介)することと成りますので、ご契約が成立しますと規定の仲介手数料を頂く事に成ります。売主と表示しているものは当社が所有している物件を直接販売しているものです。仲介する他の不動産業者を介さずにご契約になる場合は仲介手数料は発生いたしません。

  Q.引渡し日「相談」とはどういうことですか。

A.

所有者の方が自宅などを売却される場合、子供さんの学期・学年の変わり目に引っ越しされる予定の方や、買替え先の引渡しが3ヶ月後になるなど、希望や都合があるので引渡し日を相談の上で決めたいという物件です。これは個々に事情が異なりますので各担当者にご確認下さい。

 3.物件の内見に関すること

  Q.物件はいつでも見られますか。

A.

当社でカギをお預かりしていない物件や、まだ居住されているものもありますので、なるべく事前にご連絡下さい。出来るだけご希望日に見られる様に手配させて頂きます。

  Q.居住中と成っている物件も家の中を見る事はできますか。

A.

見る事が出来ますが今の所有者の方がまだ生活されていますので、事前に日程調整する必要があります。ご希望日時をお知らせ頂きましたら、所有者の方と調整してご都合の良い日にご案内させて頂きます。

  Q.遠くの物件を見たい時はどうすればいいですか。

A.

なるべく日程を事前にご連絡下さい。室内をご内見いただける様に準備いたします。日時や待ち合わせ場所などを打ち合わせの上物件をご案内しております。ご要望事項が事前に分かりましたら他の物件も合わせて見て頂ける様に致しますので、お問い合わせの時にご希望などをお伝え下さい。

 4.ご購入に関すること

  Q.購入したい場合はどのようすればいいのですか。

A.

物件が気に入られましたら諸条件やローンなどの資金計画について担当者と十分打ち合わせをして下さい。その上で 【不動産購入申込書】 をお書き下さい。これを以って売主様と契約条件等を調整します。その結果双方が合意すれば正式な売買契約へと進めて行きます。購入申込書は売買契約ではありませんので撤回されてもペナルティーなどはありませんが、時間が経ってからでは売主様にも迷惑をかける事となりますので、その場合は早めにお申し出下さい。

  Q.引渡しを受けるまではどんな流れになりますか。

A.

諸条件について買主様・売主様が合意しますと、次のような順序で進んで行きます。
@契約日時を決めて買主様・売主様に重要事項の説明を行った上で売買契約を締結します。
A同時に買主様は売主様に手付金(売買価格の10%程度)を支払います。これで契約成立です。
B買主様は1週間以内にローンの申込みをします。審査が正式にOKに成れば引っ越し準備を進めて下さい。
Cローンが実行される日に残金決済をします。司法書士立会いのもとに所有権移転と抵当権設定登記の書類を確認をした上で、残代金と登記 費用などの諸費用を支払い、物件の引渡しを受けます。これで売買完了です。 
後は電気・ガス・水道などを開詮して引越しとなります。 
通常、購入申込みからお引渡しまで1ヶ月程度かかります。   

  Q.契約してからローンが借りられなかったらどうなりますか。

A.

契約前に金融機関にローンの事前審査を提出し、承認が得られた後に契約します。この場合もローンを組む事を前提の売買契約になりますので、ローンが組めなかった時は契約を白紙にする、というローン特約をつける事になります。その場合契約は無かった事になり手付金は返還されます。

  Q.頭金はどのくらい必要ですか。

A.

通常売買価格の10%〜15%程度必要ですが、ケースによりますので各担当者にご相談下さい。

  Q.仲介手数料はいくら必要ですか。

A.

売買契約価格が400万円を超える場合、売買契約価格の3%+6万円に消費税 を加えたものとなります。
例えば、売買契約価格が1000万円ですと、1000万×3%+6万=36万、に消費税 8% 2万8800円の合計で、38万8800円となります。+6万円は何?、とよく聞かれますが、売買契約価格が400万円以下の部分については、200万円以下の部分は5%、200万円〜400万円の部分は4%と、ちょっと複雑になっています。これを略式計算すると3%+6万円になるという事で、6万円だけに意味があるわけではありません。
現在は消費税を内税表示することとなっていますので、正確な表示としては、200万以下 5.40%、200万超400万以下 4.32%、400万超 3.24%です。
※売買契約価格に消費税が含まれている場合は、消費税を除いた価格に対して上の計算になります。

  Q.その他に必要な費用はありますか。

A.

売買代金以外に必要な諸費用としまして、登記費用、仲介手数料、契約印紙代、火災保険料、ローン保証料、固定資産税・管理費等の精算金などがあり、通常売買価格の10%程度必要です。これもケースによりますので具体的には各担当者にご確認下さい。
諸費用ローンもありますので合わせてご相談下さい。

 5.住宅ローンに関すること

  Q.ローンを借り入れ出来る条件はどんなものですか。

A.

原則としてお借入時の年齢が満20歳以上満66歳未満の方で、
 最終ご返済時の年齢が満80歳未満の方
 前年の税込年収が100万円以上の方
 給与所得者の方は勤続年数1年以上、給与所得者以外方は勤続または営業年数が3年以上  
 団体信用生命保険に加入できる方(健康な方)
となっていますが、金融機関によっても違いますので、
具体的には各担当者にご相談下さい。

  Q.ローン申込みにはどんな書類が必要ですか。

A.

金融機関によって多少異なりますが、一般的には住民票謄本、印鑑証明、源泉徴収票、公的所得証明書、健康保険証の写し、本人確認が出来るもの(運転免許証・パスポートの写しなど)をご準備頂きます。

  Q.自営業者で、実収入はあっても申告所得は少ないのですがローン借入は可能ですか。

A.

都市銀行等では難しいケースが多くなっています。借入金利が約%程度高くなりますが審査上実収入をある程度加味してくれる銀行がいくつかありますので、そちらでの申込みをお勧めします。各担当者に事情を説明して相談して下さい。うまくいっているケースがたくさんあります。

  Q.夫婦(親子)共稼ぎ世帯ですが、ローンの取組みは誰ですればいいですか。

A.

住宅の名義を誰の名義にするかによって決めなくてはいけません。収入から見て双方の収入の合算が必要な場合は、ご夫婦(親子)連帯してのローン取組みとなります。

  Q.パート勤務ですが住宅ローンを借りて家を買うことはできますか。

A.

金融機関によっても違いまますが、原則として正社員として勤続1年以上、年収が100万円以上の方(一般的には300万円以上) などが条件になっています。

 6.ご売却に関すること

  Q.所有している不動産を売却したいのですがどうすればいいですか。

A.

お電話、メール、ホームページ内のご売却フォームなど、どのような方法でも結構ですので、その旨ご連絡下さい。どのくらいが適正な価格か査定をさせて頂きます。それを基にローン残高やお客様のご希望をお聞きし、ご相談の上で売出し価格を決定します。ご売却の意思が確定されましたら、当社と媒介契約を結んでいただきます。これには売出し価格、成約時の手数料、契約期間などを明記しています。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、各々拘束力などが違いますので、どの契約にされるかはご売却の状況に応じて、担当者とご相談の上でお決め下さい。

  Q.すでに不動産業者に売却を依頼していますが、御社にも依頼できますか。

A.

現在依頼されている業者との契約が、一般媒介契約であれば当社でもお受けできますが、専任媒介契約、あるいは専属専任媒介契約を結ばれている場合は、その契約期間内は重ねて依頼することが出来ません。3ヶ月の契約期間が満了しましたら、改めて一般媒介契約でも専任媒介契約でもけっこうですので、ご依頼いただきたいと思います。

  Q.仲介手数料はいくら必要ですか。

A.

売買契約価格が400万円を超える場合、売買契約価格の3%+6万円に消費税 を加えたものとなります。
例えば、売買契約価格が1000万円ですと、1000万×3%+6万=36万、に消費税 8% 2万8800円の合計で、38万8800円となります。+6万円は何?、とよく聞かれますが、売買契約価格が400万円以下の部分については、200万円以下の部分は5%、200万円〜400万円の部分は4%と、ちょっと複雑になっています。これを略式計算すると3%+6万円になるという事で、6万円だけに意味があるわけではありません。
現在は消費税を内税表示することとなっていますので、正確な表示としては、200万以下 5.40%、200万超400万以下 4.32%、400万超 3.24%です。
※上の売買契約価格は消費税を除いた価格をいいます。

  Q.広告費用など必要ですか。

A.

必要ありません。
成約に成った場合にのみ規定の仲介手数料を頂くこととなります。

  Q.スムーズに売却するにはどうすればいいですか。

A.

まず所有者の方にしかわからないその物件の良い点、悪い点を出来るだけ詳しく教えて頂きたいと思います。その上でいろんな状況を加味して査定しますので、売出し価格は出来るだけ査定価格に近づけていただくのがスムーズな売却につながります。価格が合っていない場合はやはり長引く傾向にあります。
次にご案内したお客様が住んでみたいナー、と思われるような状況にしておく事が必要です。水周りのお掃除や整理整頓など、出来るだけきれいにしておいて頂きたいと思います。

  Q.家を売った場合、買ってくれた人に対してどんな責任がありますか。

A.

買った方に所有権の移転登記をし、物件を引き渡す事の他に、個人間売買においても瑕疵担保責任があります。売買契約した時点ではわからなかったシロアリの被害、雨漏り、給排水管の漏水などが売買から一定期間内に発見された場合は、修復しなければなりません。しかし、買う方がこれらを承知の上で買われた場合はこの限りではありません。売却のご依頼を頂く際に、不具合や過去の修理履歴、リォームの時期・内容、その他気になる所などを、担当者に出来るだけ詳しく教えておいて下さい。それらの事項は事前にご説明し、売買契約の際に現況報告書という書面にして、買主様に告知することになります。

  Q.転勤になるのですが、自宅の売却と転勤先での物件を紹介してもらうことは出来ますか。

A.

ご自宅の売却も転勤先の物件紹介もさせていただきます。買い替えの場合は、売却と購入とを蜜に連携して行わないと資金ショートする事がありますので、まったく知らない別々の業者にお願いされる場合は注意が必要です。

  Q.買取りしてもらえますか。

A.

買取りもしております。居住中のまま売りに出される場合は、複数の方が家の中を見に来られる事になり、チラシ広告などにも出ます。そういった事はいやだという方や、買い替えの方で売却に期限がある方、何かの事情ですぐに換金したいという方など様々ですが、こういった方には一般市場より少し安くなりますが、買取り制度をご利用頂いております。

 7.土地、建物に関すること

  Q.建物の耐用年数はどのくらいですか。

A.

これはあくまで企業会計や税務上使用される数字ですが、平成10年に財務省が改正した償却資産の耐用年数は、木造モルタル住宅で20年(改正前22年)、金属造住宅で27年(改正前30年)、マンションなど鉄筋コンクリート造は47年(改正前60年)とされています。
しかし実際には個々の建物の使用材料、施行の良し悪し、メンテナンスの状態などによって大きく異なりますので、建築工学的に見ての個別判断が必要です。

  Q.市街化調整区域とはどういうものですか。家は建てられますか。

A.

都市計画区域に指定されている市町村の多くは、市街化区域と市街化調整区域の区分が定められています。その中の市街化調整区域は、市街化を抑制する区域として原則建築することは出来ません。しかし一定要件を満たす土地と満たす方は建築できる場合があります。これはいろんな要件に適合して初めて可能ですので、もし購入される場合は事前に所轄の市町村と県(都市計画事務所・土木事務所など)で具体的な相談が必ず必要です。

  Q.個別浄化槽とはどんなものですか。本下水とどう違うのですか。

A.

公共下水道が完備されていない地域では各家毎にトイレや家庭排水を浄化する専用の浄化槽を設置します。
これを個別浄化槽といいます。
トイレなどの使用感は公共下水道とまったく変わりませんが、各家庭で浄化槽のメンテナンスをしなくてはなりません。一般にはメンテナンス会社と契約して委託します。公共下水道料金はいりませんが、このメンテナンス料金と浄化槽を回す電気代がかかります。公共下水道に比べて特別維持費がかさむと言う事はありません。

  Q.ラーメン構造って何ですか。

A.

マンションなどの建築構造の一つですが、ラーメンとはドイツ語で枠の事を意味します。
柱と梁で建物を支える構造で、耐震性を確保しながら広い空間をつくりやすい事から、6階建以上のマンションではラーメン構造が一般的です。その中で中層建築では鉄筋コンクリート造(RC造)、高層建築では鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)、超高層建築では鉄骨造(S造)を採用される事が多く成っています。

 8.リフォームに関すること

  Q.リフォーム費用はどのくらいかかりますか。

A.

物件の状態によって違いますので、物件を見られた上で、各担当者にご相談下さい。
マンションなどで壁クロスや畳の表替えなど、内装だけの場合はどこにお願いされても大きくは違わないと思いますが、キッチンやお風呂など水周りを直す場合は、製品や配管の状態によって大きく金額が変わってきます。特に戸建住宅の場合は建物の状態によって大きく違ってきますので、まずどこをどう直せばいいかよく打ち合わせをし、見積りを取って納得されてから実施して下さい。リフォームはやりだすと際限がありません。工事途中でここも悪い、あそこも直そうと口約束で追加していき、後でとんでもない金額を請求された、などという事をよく聞きます。
必ず事前にやる事と金額を取り決めしてから着手する様にして下さい。

  Q.リフォーム業者の良し悪しはどうやって判断すればいいですか。

A.

リフォームに限らず、工事請負業をする場合は建設業の免許を受けなければなりません。
宅建業と違ってその会社が行う工事、たとえば建築工事業、内装仕上工事業、大工工事業、屋根工事業など、細かく分類された中から、行なおうとする工事の免許を受ける制度に成っています。その業者がどの免許をもった業者なのかを確認して下さい。免許要件には専任技術者や経営管理業務責任者を置くことや、毎年決算期に営業年度終了報告を提出する事が義務づけられていますので、一つの判断材料になると思います。但し、それが免許をもっていない業者であっても1500万円以上(リフォームなど建築一式工事以外は500万円以上)の工事を請けない業者は免許を受けなくてもよい事に成っていますので、免許外業者がダメな訳ではありません。
新築と同じ様にその業者が近くで工事をした家を教えてもらい、実際に見て住んでいる人や近所の方に評判を聞いてみるのもよいと思います。

 9.税金・法律に関すること

  Q.家を買った場合どんな税金がかかりますか。

A.

家を買った場合、不動産を取得した事に対して不動産取得税が課税されます。その後保有している事に対して固定資産税が毎年課税されます。しかし居住用不動産には税の特例措置が適用される場合がありますので、税額その他につきましては各担当者にご確認下さい。

  Q.家を売った場合どんな税金がかかりますか。

A.

不動産を売った事で利益が出た場合、この利益に対しては不動産譲渡所得税が課税されます。しかし居住用不動産には居住用財産の3000万円控除など、税の特例措置がありますので、結果的に税金を支払わなくてもよい事が往々にしてあります。この場合住宅ローン控除など他の特例措置を受けている場合はを適用になりませんので注意が必要です。

  Q.税金の相談には乗ってもらえますか。

A.

不動産に係る税につきましてはご相談させていただきますが、税制は非常に複雑ですので素人判断は禁物です。税の特例措置を受けている場合や所得・資産の状況で結果的に適切な判断にならないケースがありますのでご相談されたい事を詳しくお知らせいただければ、税理士に確認の上でご返事致します。又、ご希望される方には当社で顧問契約をしている税理士事務所をご紹介しております。

  Q.法律の相談には乗ってもらえますか。

A.

お役に立てるかどうかは内容にもよりますが、お気軽にご相談下さい。必要に応じて弁護士に確認の上でご返事致します。どんなケースでも早めにご相談いただく事がよい結果につながっていますし、気持も楽になります。又、ご希望される方には当社で顧問契約をしている法律事務所をご紹介しております。

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